“目前不少城市的调控都放松了，房贷利率进入下行通道，今年的调控环境比起去年来讲有所宽松了……”观望了一年多，九零后许辉(化名)一直想在深圳买套房，近期不停接到类似的房地产中介电话。“我过去错过两次上车的好机会，目前真的是上车机会？”许辉听到这类“利好”消息，反而有的心慌。
　　进入2025年，多地楼市好像开启了宽松模式，“小阳春”的呼声四起。作为全国楼市风向标之一的深圳，“小阳春”真的可以到来？
　　传说搅动市场
　　近期，有不少地方纾困房产市场，从增加公积金贷款额度、推行购房补贴等举动，渐渐扩至“降首付”、“降利率”和“松限购”，其中既包含三四线城市，甚至还包含一些热门城市。譬如，日前郑州发布楼市新政，包含首套房认定从“认房又认贷”转为“认房不认贷”等，政策扶持力度较大，引起了非常大反响。
　　证券时报记者采访发现，在银行信贷和调控政策方面，深圳现在并没出现明显变化。其中，现在深圳房贷的首付比率未有变化，首套房贷首付比率仍为三成，首套房贷利率常见为4.9%。不过，多家银行的个贷经理均表示，目前深圳房贷额度比较充足，放款也比较快。近期，一些房地产中介朋友圈和微信群流传着如此的消息：一些银行“不需要查首付款来源、流水不再需要为月供的2倍”。不过，证券时报记者向包含中国银行在内的多家银行个贷经理进行询问，他们都坚定表示：不可能不查！对流水的需要也没放松。
　　在许辉看来，深圳楼市比较容易被一些“未经证实”的消息搅动。除去银行信贷的消息，还有关于二手房参考价这个“调控利器”的消息四处扩散。市场原本预计，二手房参考价将“一年一更”，但在今年2月8日却没出现变化。而在近期，市场又传出消息，新的二手房参考价将于本月公布，而且大多数小区参考价将上调。记者梳理发现，关于上调的幅度，市场中常见说法是3%~5%，更有说法是上调20%左右。
　　截至发稿，深圳住建部门并没正式发布任何关于二手房参考价调整的消息。不过，对于多数小区的价格将上调20%的说法，业内人士常见觉得可能性不大，只不过“为了吸引大伙的眼球”。有福田、南山和宝安的房地产中介告诉证券时报记者，有部分二手房业主之前主动降价，但目前小幅上调了价格，缘由就是遭到了传言的影响，但如此做的业主数目并不多。
　　今年2月，深圳二手住宅过户数为872套，环比下滑44%，成交量已经跌至2025年以来的最低值，市场将缘由归咎于疫情，但同样遭到疫情影响的2025年，深圳楼市却出现一轮热门的行情。“假如二手房参考价真的常见上调，应该会提振一下二手房的市场信心，‘小阳春’就有望出现，大家近期也跟一些潜在顾客维持交流，天天都要打几十个电话。”这句话来自一位宝安的房地产中介。不过，他也坦言，过去深圳楼市一旦出现任何政策上的风吹草动，市场反应飞速，但今年好像不同，缘由在于购房者对楼市的预期已经改变。“二手房参考价仍在发挥强效，想尽快出手的业主还是会主动降价，目前大伙对楼市传说的反应已经冷静多了。”
　　可以看到，即便在“小阳春”的预期下，房地产中介开始忙了起来，但多数购房者依然维持小心。
　　开发商忙营销
　　对于开发商而言，市场能否迎来“小阳春”对回款至关要紧，更预示着购房者信心能否全方位恢复。只不过，不管“小阳春”是不是真的出现，营销去库存才是现在非常重要的工作。
　　在深圳坪山，一处在售新盘打出“一成首付最低37万起”的口号，如此的上车门槛几乎可以和三四线城市的首付相比。不过，假如仔细看有关广告，购房者会发现这只不过开发商虚晃一枪的操作，由于在广告海报上还显示着一行字：“90天内补齐剩余首付款 ”。
　　现在，开发商坐等顾客上门抢房的日子很难再现，深圳新房市场在阴历新年之后就开始加强营销推广力度，特价房、高佣金等现象层出不穷。证券时报记者实探发现，罗湖水贝地铁站附近的三个新盘，近期纷纷推出特价房源，最高直减150万元。除此之外，也有房企加强了全民营销奖励力度，给出了高额佣金，包含住宅、公寓、商业、写字楼等多个商品种类。不只这样，2月深圳没新房项目入市，市场处于低谷状况，但刚刚进入3月，深圳新房又开始热闹了起来，已经有新盘项目开始公布销售策划方案。“房产行业正处于转型期，大家也在等待更明确的信号，但资金重压也非常大。”深圳一家大型房企营销负责人告诉证券时报记者。
　　在市场低谷期里，去化才是开发商存活的王道；而且，在“房住不炒”的基调下，“小阳春”也没办法承担过高的期待。这是市场的主流怎么看。
　　美联物业全国研究中心总监何倩茹觉得，深圳新房市场从阴历新年之后就开始营销，主要跟整体市场环境有关系。阴历新年之后，市场虽然有少许的回暖，但势头并非非常足。叠加年后疫情开始在深圳蔓延，顾客看房的积极性遭到比较大的妨碍，开发商只可以靠营销方法吸纳顾客。
　　广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉觉得，深圳楼市的“小阳春”应该会到来，但遭到疫情影响或许会延后到4月份。不过，对于今年深圳楼市的“小阳春”，不可以有太大的期待，二手房参考价政策还会实行下去。“2025年下半年将来靠违规加杠杆炒起来的那部分物业，主要分布在后海、宝中、光明、沙井等地区，还有对口直升的学区房等，没了杠杆加持，非常难有购买力充足的接盘侠，这也是最近深圳二手房连续阴跌是什么原因。”他预计，今年上半年深圳楼市会处于一个触底和缓慢回升的过程，二手房买卖量年中前后估计会探到每月4000套左右的水平，但还是会低于5000套的分界线。下面的市场走势，还要看疫情和调控政策的变化。何倩茹则预计，今年深圳二手房市场仍然是一个前低后高的走势。 （证券时报记者 吴家明）
　来源：证券时报